Этапы покупки квартиры по ипотеке

Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку


Бесплатная юридическая консультация:

Этапы покупки квартиры в ипотеку могут несущественно различаться для кредитных программ отдельных банков, однако в целом представляют собой стандартный перечень действий и решений участников сделки.

Оглавление:

Рассмотрим базовые этапы ипотечной сделки, которые необходимо соблюсти при любом варианте покупки жилья за счет кредитных средств.

Базовые этапы ипотечной сделки

Согласование кредитной заявки

Прежде чем приступать к поиску жилья, необходимо убедиться, что банк рассматривает вас в качестве надежного заемщика. Для этого нужно выбрать одну из ипотечных программ на рынке кредитования и оформить заявку в банк.

Сроки рассмотрения заявки и перечень обязательных документов могут несущественно различаться для отдельных банков, однако в любом случае потребуется подтвердить уровень совокупных доходов семьи и наличие постоянного места работы. Наличие отрицательной кредитной истории практически лишает шансов на оформление ипотеки.


Бесплатная юридическая консультация:

Подбор объекта недвижимости

После одобрения кредитной заявки покупатель знает, на какую сумму заемных средств он может рассчитывать. Исходя из этого на рынке недвижимости подбирается квартира, отвечающая желанию покупателя и финансовым возможностям с учетом ипотечных средств.

Оценка объекта недвижимости

Банк никогда не оформит ипотечный кредит, если не будет располагать сведениями о реальной рыночной стоимости выбранного объекта недвижимости. Как правило, по условиям ипотечных программ обязанность по проведению оценки возлагается на потенциального заемщика. При этом банк может указать на конкретного оценщика, который будет оформлять отчет о рыночной стоимости жилья.

Проверка юридической чистоты сделки со стороны банка


Бесплатная юридическая консультация:

При наличии возможного варианта квартиры и оформленного отчета о рыночной стоимости, банк будет проводить внутреннюю проверку возможных рисков. Для этого в распоряжение сотрудников банка представляются правоустанавливающие документы на недвижимость, проект договора купли-продажи и иные справки по запросу банка.

Если проверка заканчивается положительно, банк одобряет выдачу ипотечного кредита на покупку конкретного объекта недвижимости. После этого можно приступать к решению денежных вопросов между сторонами.

Заключение кредитного договора

После проведения проверочных мероприятий и одобрении кредита банк оформляет кредитный договор. В зависимости от условий кредитного договора, денежные средства, одобренный для займа, будут переводиться на счет продавца до или после совершения сделки и регистрации обременения в пользу банка в органах Росреестра.

Расчет с продавцом


Бесплатная юридическая консультация:

Как правило, условия ипотечных программ предусматривают внесение покупателем первоначального взноса за квартиру. С этой целью банк предварительно проверит исполнение обязательств со стороны заемщика, прежде чем переведет ипотечные средства продавцу. Если обязательства по первоначальному взносу исполнены надлежащим образом, продавец получает остаток денежных средств путем перевода из банка.

Регистрация сделки и залога

После урегулирования финансовых вопросов сделка купли-продажи подлежит регистрации в органах Росреестра. Для этого стороны представляют на регистрацию договор купли-продажи, а также заявление об установлении залога в пользу банковского учреждения.

После выдачи выписки из ЕГРН и зарегистрированного договора, заемщик становиться собственником квартиры. Одновременно банк становится залогодержателем объекта недвижимости вплоть до полного исполнения обязательств по кредитному договору.

Страхование объекта недвижимости


Бесплатная юридическая консультация:

Для минимизации собственных рисков банк включает в условия ипотечного договора условие об обязательном страховании квартиры. При этом банк может указывать на конкретную страховую компанию, с которой будет заключаться договор. Страховку придется продлевать ежегодно, вплоть до исполнения обязательств по кредиту.

Источник: http://law03.ru/finance/article/etapy-pokupki-kvartiry-v-ipoteku

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

Для того чтобы взять ипотечный кредит нужно обладать желанием, приличным уровнем доходов и хорошей кредитной историей.

Но главное нужно рассчитать свои силы, ведь выплата кредита может длиться долет и все это время у заемщика должен быть неснижаемый уровень заработка, покрывающий кредитные платежи.

В данной статье подробно рассмотрено, как покупается жильё на вторичке с помощью ипотечного кредита.


Бесплатная юридическая консультация:

Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

  1. Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
  2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку. Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи. Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Почему банк может отказать?

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

  • возраст от 21 года;
  • регистрация в РФ;
  • официальное трудоустройство;
  • стаж не менее 1-5 лет.

У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.


Бесплатная юридическая консультация:

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Посмотреть видео о том, по каким причинам банк может отказать в ипотеке:

С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

На этапе согласования кредита нужно определиться:

  1. с размером первоначального взноса, который вы можете внести;
  2. со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
  3. с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
  4. с удобной вам схемой выплаты кредита;
  5. с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

Бесплатная юридическая консультация:

Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

Пошаговая инструкция

До подписания договора у вас уже должно быть четкое представление о том, какие кредитные платежи предстоит выплачивать уже на следующий месяц после подписания договора. Можно воспользоваться для подсчетов кредитным калькулятором на сайте банка или попросить менеджера распечатать вам примерный график платежей с конкретными суммами.

Далее пошагово рассмотрим, как происходит покупка, каким должен быть порядок действий для заемщика.

Выбор банка-кредитора

Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки:

Выбирая банк, нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, сроки кредитования, размер первоначального взноса, а также наличие дополнительных платежей. Имеет значение и репутация кредитного учреждения.


Бесплатная юридическая консультация:

Основные условия ипотеки:

  1. ставка 9,5-13% годовых;
  2. первоначальный взнос минимум 10-15%;
  3. срок кредитования долет.

Учтите, что ряд банков предоставляет готовые программы для молодых семей или для тех, кто покупает жилье с использованием материнского капитала.

Прежде чем подписывать договор стоит внимательно изучить условия всех кредиторов, наличие у них скрытых платежей в виде комиссий и ненужных страховок компаний-партнеров банка.

Посмотреть видео о том, как правильно выбрать банк для получения ипотеки:

Оценка недвижимости

Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.

На цену квартиры влияет:


Бесплатная юридическая консультация:

  • район расположения и его престижность;
  • площадь и количество комнат;
  • возраст дома и состояние ремонта;
  • близость метро, магазинов, социальной инфраструктуры;
  • вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.

Стоимость оценки недвижимости колеблется от 6-40 тысяч рублей, в зависимости от площади и местонахождения жилья. Оценка оформляется в виде отчета или оценочного альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.

Сбор документов и их предоставление

Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.

В пакет документов также входит:

  1. справка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;
  2. копия трудовой книжки;
  3. подтверждение дополнительных доходов (если есть);
  4. отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;
  5. копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
  6. расширенную выписку из ЕГРН;
  7. техплан квартиры из БТИ с экспликацией;
  8. копии паспортов заемщика и продавца.

При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.

Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.


Бесплатная юридическая консультация:

Посмотреть видео о том, какие документы необходимо собрать, чтобы оформить ипотеку на вторичном рынке:

Заключение кредитного договора

Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны. Заемщику предложат готовый экземпляр договора, который нужно будет прочитать и подписать.

В кредитном договоре важно проверить:

  • точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;
  • все реквизиты сторон;
  • какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;
  • условия повышения кредитной ставки;
  • что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).

Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора. Обычно все три договора: кредита, залога и купли-продажи подписываются в один день, чтобы не было разрыва во времени.

Оформление договора купли-продажи

После согласования всех условий стороны подписывают основной договор. Он может быть двухсторонним или трехсторонним (с участием банка).


Бесплатная юридическая консультация:

Основные пункты договора купли-продажи:

  1. данные сторон;
  2. описание квартиры и документов, которые подтверждают право собственности продавца;
  3. цена сделки;
  4. права и обязанности сторон;
  5. порядок расчетов (со ссылкой на кредитный договор);
  6. ответственность покупателя и продавца.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Купчая составляется в простой письменной форме, но может быть, и заверена нотариально. При привлечении нотариуса дополнительно нужно будет оплатить его услуги.

Посмотреть видео о том, как правильно составляется договор купли-продажи квартиры:

Регистрация сделки с продавцом, получение и передача денег

  1. Договор регистрируется в Росреестре. Для этого нужно будет оплатить госпошлину в 2 тыс. рублей и заполнить бланк заявления.
  2. После регистрации можно сразу оформить выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.
  3. Кредит можно будет перевести со счета на счет либо передать лично из рук в руки, через банковскую ячейку или аккредитив. Оформляется передача денег распиской в двух экземплярах.
  • Скачать бланк расписки о получении денежных средств за квартиру
  • Скачать образец расписки о получении денежных средств за квартиру

Посмотреть видео о том, как правильно производить расчет при покупке квартиры на вторичном рынке:

Заключение

Оформление ипотеки – один из самых важных этапов в процессе покупки квартиры. Чтобы все прошло гладко нужно подать заявление на кредит, а также подтвердить свои доходы. Необходимо иметь и первоначальный взнос по ипотеке не менее 10-30% стоимости жилья. Только после изучения всех документов, в том числе на покупаемую квартиру, банк выдаст кредит, и можно будет подписывать договор купли-продажи.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/na-vtorichnoe-zhile.html

9 шагов как купить квартиру по ипотеке в 2018 году. Инструкция.

Составил для себя порядок действий, которые нужно совершить, чтобы купить квартиру по ипотеке и стать счастливым обладателем своего жилища.

Шаг №1 — Определитесь с желаниями и возможностями

Ответьте для себя на следующие вопросы:

  1. Сколько денег есть на первоначальный взнос?
  2. Какой размер ежемесячных платежей потяните, чтобы при этом не пришлось затягивать пояс потуже?
  3. Какой стоимости будете квартира?
  4. Какой размер ипотечного кредита потребуется?
  5. В какой квартире и каком районе города хотите жить? Подробная статья по ссылке //moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

Шаг №2 — Выберите выгодный банк для ипотеки

Предварительно, условия ипотечного кредитования в каждом отдельном банке можно легко найти в интернете.

Затем идем в ипотечные банки:

  • уточняем все интересующие моменты относительно ипотеки
  • берем список необходимых документов для рассмотрения ипотечного кредита,
  • просим рассчитать ежемесячные платеже для разных сроков и сумм, а также не забываем, что аннуитетные платежи отличаются от дифференцированных.

Основные критерии выбора банка при этом:


Бесплатная юридическая консультация:

  • процентная ставка и соответственно размер ежемесячного платежа
  • наличие комиссий за рассмотрение заявки банком, ведение счета, выдачу ипотечного кредита
  • объем необходимых документов для рассмотрения заявки на выдачу кредита, а также на приобретаемую квартиру

Шаг №3 — Соберите документы для получения ипотеки

Собираем все необходимые документы по ипотеке и относим в банк.

При этом делаем копии всех документов в электронном виде, в дальнейшем они могут еще пригодиться, а распечатать намного проще, чем заново сканировать.

Ждем положительного решения о предоставлении ипотечного кредита.

Шаг №4 — Получите одобрение от банка и можно искать квартиру

Во время поисков квартиры посмотреть как можно больше вариантов, благодаря этому решение будет более взвешенным.

  • После получения одобрения от банка на поиски квартиры есть 3 месяца.
  • Если не укладываетесь в срок, то ничего страшного, его продлят. Нужно обновить справки о доходе, на всякий случай данную возможность заранее уточните у сотрудника.

Не торопиться, игнорируйте всякого рода манипуляции со стороны риелторов о том, что вариант хороший и может быстро уйти. С одной стороны они знают рынок лучше, но с другой – по большей части преследуют свои интересы, да и редко встречаются варианты квартир за разумные деньги альтернативу которым не найти.


Бесплатная юридическая консультация:

Рекомендую прочитать заметку о том, на что обратить внимание при выборе квартиры по ссылке //moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

Шаг №5 — Заключите предварительный договор и внесите задаток

Важно! На всех этапах составления и подписания договоров рекомендую пользоваться услугами юристов, т.к. малейшая ошибка может очень дорого стоить. Сейчас доступны онлайн-сервисы, так что проконсультироваться можно не выходя из дома.

Нашли квартиру? Пришли к единому мнению с продавцами?

Тогда заключаем предварительный договор. В нем описываем объект покупки, условия, сроки, суммы, ответственность. После чего отдаем задаток.

Подробная статья с образцами и примерами предварительного договора купли продажи по ссылке //moi-ipodom.ru/podpisanie-predvaritelnogo-dogovora-pri-ipoteke.html


Бесплатная юридическая консультация:

Шаг №6 — Соберите для банка документы на приобретаемую в ипотеку квартиру, а также сразу сделайте оценку найденной квартиры у рекомендуемой банком оценочной фирмы

Здесь все просто. От вас практически все документы уже переданы банку, остается сделать оценку квартиры и дождаться пока продавцы подготовят свою часть документов. После этого в банке повторно рассматривают заявку на получение ипотечного кредита, но уже для конкретного варианта квартиры.

Шаг №7 — Соберите все документы для страховой компании и заключите договор страхования жизни и имущества, если требуется, то и титульное страхование

  • Выбор страховой компании проводим фактически также как и выбор банка, основываясь на требуемых документах (чем меньше, тем лучше) и годовом платеже. Данный процесс можно начать, как только переданы документы в банк на рассмотрение. Тянуть до последнего момента не стоит, чтобы потом не бегать с опухшей головой. Делать или нет страховку при ипотеки — решать Вам.
  • Заключаем договор по следующим видам страхования: страхование риска утраты или повреждения квартиры (подробнее о титульном страховании); страхование жизни и здоровья; страхование риска утраты или ограничения права собственности на квартиру.
  • Договор со страховой компанией подписывается перед заключением кредитного договора.

Шаг №8 — Заключите кредитный договор и договор купли-продажи недвижимого имущества, передайте первоначальный взнос, зарегистрируйте сделку, рассчитайтесь окончательно с продавцом

  • В назначенный день и время приезжаем в банк с деньгами и подписываем оба договора (договор-купли продажи, и кредитный договор). Внимательно проверяем все, чтобы не было ошибок в документах. После этого передаем продавцу первоначальный взнос.
  • Договариваемся о дате похода в регистрирующий орган, перед этим оплачиваем пошлины и делаем копии всех необходимых документов, а также самих пошлин.
  • Покупатель платит 200 рублей (уточняйте цифры) за выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, 1000 рублей за регистрацию договора ипотеки, 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (договор купли-продажи).
  • Продавец платит 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (уточняйте цифры).
  • В назначенный день приходим, передаем документы на регистрацию права собственности и ждем 5 дней. После получения назад документов и свидетельства о регистрации на ваше имя (внимательно проверьте их на месте), берем выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, за которую мы заплатили 200 рублей, а также делаем нотариально заверенную копию свидетельства о собственности (с 2015 года выдача свидетельств о собственности не производится). Едем в банк, где теперь уже сотрудника банка проверяют документы и только после этого продавец получает оставшуюся часть денег.

Шаг №9 — Вы купили квартиру с помощью ипотеки и стали собственником

  • Документы оформлены, ключи получены. — Можете прописаться на новом месте, сделать это нужно в течение недели с момента выписки с предыдущего места регистрации.
  • Сообщаете в УК или ТСЖ о смене собственника.
  • И не забывайте платить по ипотеке банку каждый месяц требуемую сумму чтобы не было просрочки. Мы второй платеж чуть не пропустили, чудесным образом за два дня до истечения сроков мне приснилось, что пора платить, даже не вериться до сих пор.
  • На следующий год после покупки квартиры в ипотеку можете подать в налоговую декларацию по форме 3НДФЛ и получить имущественный вычет (по ссылке инструкция как заполнить).

Поздравляю! Теперь у Вас есть свое жилье!

Можете распечатать порядок действий как купить квартиру с помощью ипотеки или сохранить в закладках, вдруг пригодится в дальнейшем. Поделитесь с друзьями ссылкой.

Источник: http://moi-ipodom.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-po-shagam.html

Процедура покупки квартиры в ипотеку

Каждому из нас хочется жить в комфортных условиях. Вряд ли кто-то из вас скажет: «да ну её, эту трёшку, вот продам и возьму комнату в общежитии – эх, заживу!» Конечно же, мы мечтаем о замках и дворцах, но в реальности можем себе позволить максимум ипотеку. Но и здесь не всё так просто. Покупка жилья в ипотеку оформляется не в один шаг – это дело требует тщательной подготовки и существенных затрат времени.


Бесплатная юридическая консультация:

Если вы уже взвесили все «за» и «против», основательно продумали своё решение взять кредит на приобретение недвижимости, тогда вам стоит изучить порядок оформления квартиры в ипотеку, чтобы быть готовым ко всем этапам и заранее спланировать расходы при покупке квартиры в ипотеку.

В этой статье мы расскажем поэтапно, как приобрести квартиру в ипотеку и каким образом ускорить часть обязательных процессов.

С чего начать покупку квартиры в ипотеку?

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку можно начать с чего угодно, только не с поиска самой квартиры. Конечно, присмотреть заранее новую жилплощадь никто не запрещает, но захотите ли вы разочаровываться, если банк не одобрит достаточную сумму или не сочтет найденную квартиру подходящей? У вас будет ещё достаточно времени на поиски, а начать стоит с более важных деталей.

Во-первых, советуем определиться сразу – хотите вы провести операцию быстро, но за деньги или дешево, но долго. Тем, у кого горят сроки, потребуется брокер и/или риелтор, чьи услуги предоставляются на платной основе. Остальным с возникающими сложностями придется справляться самостоятельно.

Как происходит покупка квартиры в ипотеку: этапы

Этапы сделки купли-продажи квартиры по ипотеке и взаимоотношения с банком мы обобщим в общую инструкцию, которой вы смело можете руководствоваться.


Бесплатная юридическая консультация:

Этап 1: Выбираем банк и кредитную программу

Что касается банка, то выбор стоит сделать в пользу нескольких кредитных учреждений, предусмотрев заранее возможность отказа. Большинство из вас остановит внимание на крупных кредиторах, но от этого никак не изменится порядок покупки квартиры в ипотеку. Сбербанк, ВТБ24, Дельта кредит и прочие ипотечные банки работают по единой схеме. Разница есть лишь в перечне кредитных программ, к выбору которых стоит подходить с не меньшим вниманием.

Определите, проходите ли вы по особым программам – это поможет сэкономить внушительную сумму на процентах. Возможно, вы можете рассчитывать на ипотеку с государственной поддержкой, льготы «Молодой семье», отдельные тарифы для ученых, учителей или военных или успеете воспользоваться специальными акциями на ипотеку в 2017 году.

Выбрав программу с частичным государственным финансированием, следует готовиться несколько иначе: получать сертификат на субсидию, собирать дополнительные документы для покупки квартиры в ипотеку. Например, при покупке квартиры по военной ипотеке, пошаговая инструкция включает прежде всего участие в накопительной ипотечной системе, а для получения льготы молодой семье нужно предварительно вставать на очередь.

От выбранной программы будут зависеть такие важные факторы, как:

  • Величина первого взноса;
  • Процентная ставка;
  • Количество обязательных поручителей;
  • Допустимый размер дохода;
  • Требования к заёмщику.

Этап 2: Подаём кредитную заявку

На сайте или в офисе выбранного банка вы узнаете требования к соискателям, поручителя и созаёмщикам, а также получите список документов, необходимых для обращения (обязательно потребуются справки с работы по форме 2НДФЛ и копия трудовой на каждого участника кредита).


Бесплатная юридическая консультация:

Составление анкеты займет не так много времени, сколько придется прождать ответа. Обычно, решение банка приходит в срок около 7 дней. Если вы ранее являлись добросовестным клиентом – банк может ответить гораздо быстрее. В редких случаях, ответ банка приходит в более поздние сроки – до 1,5 месяцев.

Этап 3: Ищем квартиру

Получив одобрение кредитора, вы знаете, на какую сумму можете рассчитывать. На поиск жилья у вас есть 60 дней – ровно столько вас будет ждать одобренная кредитная заявка. По истечении 2-х месяцев она автоматически аннулируется.

На этом этапе могут возникнуть некоторын сложности, особенно, если вы рассматриваете вторичный рынок. Многие продавцы сразу разворачиваются, как только услышат от покупателя: мы покупаем квартиру в ипотеку. Не желая сталкиваться с надуманными трудностями, продавец просто уходит от правильного оформления бумаг – что приводит в итоге к незаконным сделкам.

Для продавца также существует пошаговая инструкция по продаже квартиры по ипотеке: порекомендуйте ему ознакомиться с ней, чтобы развеять сомнения в сложности сделки. На самом деле, труднее будет покупателю: ведь выбранная жилплощадь должна соответствовать требованиям банка. Продавец же по факту не почувствует большой разницы в оформлении.

Этап 4: Оценка квартиры

Один из самых важных этапов, что нужно для покупки квартиры в ипотеку – это оценка её рыночной стоимости. На основании данных, отраженных в отчете, будет приниматься решение – подходит ли квартира нормам банка.


Бесплатная юридическая консультация:

Этап 5: Согласование с банком

Получив независимую оценку и собрав пакет документов на квартиру, отправляемся в банк, на согласование. Изучив предоставленные бумаги, банк отвечает – подходит ли выбранная квартира для ипотеки. Если кредитора всё устроит – переходим к сделке купли-продажи.

Этап 6: Подписание договора.

До оформления сделки вам нужно поставить подпись на кредитном договоре. После того, как договор приобрел силу, банк готовит для вас деньги.

Этап 7: Оплата

Банк может передавать оплату продавцу в зависимости от собственных правил и ваших предпочтений. Может быть использован аккредитивный счет или банковская ячейка.

Если вы приобретаете новострой, банк переведет оплату напрямую компании-застройщику по безналичной схеме.

Этап 8: Нотариальное оформление

Нотариальное удостоверение сделок с 02.06.2016 стало обязательным. Это касается тех случаев, когда приобретаемая квартира находилась в долевой собственности, или принадлежала несовершеннолетнему лицу. Если же продавцом выступает один взрослый собственник, заверять сделку у нотариуса не нужно.

Также услуги нотариуса могут потребоваться при заверении подписей на закладной и документах, подтверждающих условие, что заёмщик не состоит в браке (если применимо).

Этап 9: Госрегистрация

На этом этапе вы фиксируете сделку в росреестре и происходит переход права к новому собственнику. Государственная регистрация сделок с имуществом осуществляется в течение 3-х дней.

Этап 10: Страховка

По условиям кредитного договора, закладное имущество должно быть застраховано, также как и жизнь/здоровье заёмщиков. Это условие обязательно и при несоблюдении банк просто повысит процентную ставку в безакцептном порядке.

Что делать после покупки квартиры в ипотеку:

Каждый год вы обязаны пролонгировать страховку и самостоятельно следить за состоянием кредитного счета (чтобы платежи поступали своевременно). В случае изменения существенных условий, вы обязаны предупреждать банк (к ним относятся: смена работы, контактных данных, фамилии, семейного положения, места проживания, адреса прописки и пр.).

Источник: http://banks.is/publ/345-procedura-pokupki-kvartiry-v-ipoteku

Порядок покупки квартиры в ипотеку: этапы оформления

Последние изменения: Август 2018

Покупка вторичного жилья в ипотеку – ответственный шаг, который требует основательной подготовки и выбора банка, определяющего порядок действий заемщика по согласованию сделки с продавцом и кредитором. Так как ипотечный займ предполагает длительные финансовые обязательства, необходимо тщательно подбирать банк и программу, обещающую минимальную переплату по обслуживанию долга и комфортные параметры погашения.

Поэтапное оформление ипотеки

Тот, кто прошел через ипотечную сделку, вряд ли забудет, насколько сложным и длительным был порядок покупки квартиры в ипотеку. Однако, разобрав поэтапно всю процедуру, появится ясность, с чего начать покупку квартиры и как правильно ее завершить.

Выбор банка

Порядок оформления ипотеки всегда первым этапом включает выбор кредитора и подбор оптимальной программы. Среди множества ипотечных банковских продуктов поиск следует начать с наиболее выгодного варианта кредитования. Перед тем, как анализировать программы других банков. Если клиент получает заработную плату, рекомендуется обратить первоочередное внимание на банк, который перечисляет заработанные средства. Кредиторы часто предлагают особые условия зарплатным клиентам со снижением ставки на 1-2%, освобождая от необходимости сбора бумаг, подтверждающих заработок.

Индивидуальные условия предлагают действующим клиентам, вкладчикам и заемщикам, если человек зарекомендовал себя ответственным заемщиком.

Не всегда минимальная ставка означает лучшие условия по ипотеке. Необходимо учитывать комплекс предложенных параметров:

  • Сумма первого взноса – определяется в процентах от общей стоимости жилья. Установлена зависимость – чем больше доля личных накоплений, тем выгоднее ставка банка. Если программа предполагает повышенные риски для банка (например, не требует справки о доходах), то первоначальный взнос может вырасти до 40-50% от суммы сделки.
  • Виды недвижимости, кредитуемой банком. У каждого банка своя кредитная политика. Некоторые финансовые учреждения предлагают выгодные условия по новостройкам, другие – активно продвигают направление загородного строительства или объекты партнеров-застройщиков. Важно правильно определить банки, широко сотрудничающие по направлению вторичного кредитования.
  • Срок кредитования часто достигаетлет, однако есть предложения с более длительным периодом погашения.
  • Требования к заемщикам включают возрастные ограничения, показатели стажа и уровня дохода.

Свои требования и к оформлению квартиры по ипотеке: страхованию объекта залога, проведению оценки и расчетов с клиентом и продавцом и другие параметры.

Определяем условия займа

Следующим этапом оформления станет расчет суммы и срока, на который может претендовать клиент. Успех согласования часто зависит от правильного расчета запроса. Максимально доступная сумма часто зависит от платежеспособности человека, а срок – от возраста, ведь погасить ипотеку желательно до достижения пенсионного возраста.

Подача заявки и согласование кредита

Для подачи заявки потребуется собрать первый список документов. Он включает лишь основные бумаги на заемщика и созаемщика:

  • паспорт гражданина;
  • справка 2-НДФЛ (некоторые банки готовы принять справку по форме банка, если подготовка декларации о налоговых отчислениях показывает доход меньше реального);
  • заверенная у работодателя копия трудовой с отметкой о работе «по настоящее время».

К списку прилагают подготовленную совместно с сотрудником банка анкету.

После того, как получено предварительное согласие, наступает время активных действий. На поиск жилья и согласование предстоящей сделки с кредитором и продавцом отводится около 3-4 месяцев.

Выбор жилья и согласование сделки с продавцом

В алгоритме покупки квартиры в ипотеку важным пунктом является подбор жилья и обсуждение условий сделки с продавцом. Некоторые заемщики, обращаясь за согласованием в банк уже имеют на примете варианты желаемого жилья и предварительно обсудили с продавцом особенности расчета по ипотечной сделке. Другим только предстоит определиться с квартирой, соответствующей параметрам банка и пожеланиям заемщика. На помощь в поиске квартиры приходят различные интернет—ресурсы с объявлениями от частных лиц, а также базы недвижимости риэлторских контор. Рекомендуется привлечь к сделке риэлтора, так как ипотечная сделка требует неукоснительного соблюдения установленных требований и надлежащей подготовки документов. Это и обеспечит риэлтор, который поможет подобрать и согласовать будущую покупку между всеми заинтересованными сторонами.

При обсуждении предстоящей покупки важно проверить документы на недвижимость, продавца, отсутствие обстоятельств, препятствующих оформлению сделки. Так как вторичное жилье часто подвергается перепланировке, следует проверить соответствие фактической планировки и характеристик квартиры указанным в технической документации сведениям.

Проверить отсутствие риска возникновения претензий со стороны третьих лиц поможет расширенная выписка из домовой книги, где отслеживается история о всех зарегистрированных когда-либо жильцах по данному адресу.

В зависимости от ситуации, перед тем как купить квартиру через ипотеку, рекомендуется проверить следующие документы от продавца:

  • квитанции об оплаченных услугах ЖКХ и отсутствии долгов;
  • при наличии собственников до 18 лет, проверяют наличие письменного разрешения на сделку от органов опеки;
  • продавцам пожилого возраста предстоит получить справку о дееспособности (оформляет психотерапевт).

Вместо задатка ипотечный заемщик оформляет авансовый платеж по договору, сумма которого будет учтена в первоначальном взносе по ипотеке. Любые расчеты с продавцом должны быть зафиксированы надлежащим образом. Уделите особое внимание оформлению расписки, использовав бланки и образцы. Для кредитора потребуется также предварительный договор с продавцом, в котором указывают все условия предстоящей сделки – суммы, сроки, обстоятельства оформления и передачи недвижимости.

Сбор документов для банка

Первый блок документов представлен бумагами на заемщика:

  • паспорт;
  • свидетельство о браке (при наличии) или разводе;
  • свидетельства на детей (при наличии);
  • справка о заработной плате (2-НДФЛ);
  • сведения о дополнительном доходе.
  • бумаги, устанавливающие переход права на имущество продавцу (свидетельство из Росреестра, купчая, дарственная, иные бумаги);
  • личные документы продавца;
  • выписку из лицевого счета,
  • техническую документацию из БТИ, кадастровый паспорт;
  • выписку из ЕГРП.

Подписание ипотечного договора

Пошаговая инструкция по получению ипотечного жилья основным пунктом всегда определяет этап подписания договора с банком. Обе стороны сделки являются в отделение банка. Если ипотека предполагает наличные расчеты, арендуется ячейка в банке, куда, после подписания ипотечного договора, закладывают денежные средства в размере предоставленной кредитной линии. Доступ к ячейке продавец получит только после завершения процесса переоформления ипотеки, т.е. после выдачи покупателю новых документов на недвижимость.

Договор составляется с непосредственным участием банка без права заемщика вносить в него корректировки. После того, как кредитор представит договор, необходимо внимательно прочитать каждый пункт, ведь в дальнейшем предстоит соблюдать указанные в нем условия на протяжении всего срока кредитования.

Следует обратить внимание на следующие пункты:

  1. Правильность написания адреса и основных характеристик жилья.
  2. Точность личных данных сторон сделки.
  3. Обязанности заемщика и последствия неисполнения договора.

Во избежание проблем. Банки практикуют одновременное подписание ипотечного договора и двух других – на передачу залога и покупку:

  1. Так как недвижимость станет залогом по ипотеке, заемщик подписывает соответствующие документы на передачу приобретаемого объекта в залоговое обеспечение по ипотеке. После передачи залога заемщик утрачивает право распоряжения недвижимостью без согласования с кредитором вплоть до момента последнего платежа и снятия обременения.
  2. Часто ипотечный договор подписывают одновременно с договором страхования. В дальнейшем, заемщику предстоит ежегодно продлевать и оплачивать услуги страховщика (страхование титула, залоговой недвижимости, жизни и здоровья). Если первые два варианта страхования являются обязательными, то от личного страхования жизни и здоровья заемщик вправе отказаться. В таком случае, банк оставляет за собой право пересмотреть условия кредитования, если изначально сделка была согласована с согласием на личную страховку.

Регистрация в Росреестре и расчет с продавцом

После того, как подписаны документы, подтверждающие переход права на недвижимость к заемщику, с полным пакетом бумаг на квартиру и оформление сделки, стороны являются в отделение Росреестра и пишут заявление с просьбой зафиксировать переход имущественных прав.

Вместо Росреестра допускается передача пакета бумаг через МФЦ. В течение ближайших 5 дней после обращения граждан, сотрудники регистрирующего органа проверяют сделку и вносят изменения в базу Росреестра. Подтверждением успешного завершения покупки станет выписка из ЕГРП, полученная покупателем.

Ипотечная сделка – сложная многоэтапная процедура и часто сопровождается различными сложностями при оформлении. Задолго до обращения в банк следует изучить, как происходит покупка квартиры в ипотеку, и какие последствия ждут после взятия финансовых обязательств. Нужно оценить свои шансы на получение кредита и платежеспособность. Ответственность по договору обеспечивается залоговым имуществом, и банк не преминет воспользоваться своим законным правом, если клиент не сможет обслуживать ипотечный долг и допустит просрочки.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Источник: http://zakon-dostupno.ru/ipoteka/pokupka-vtorichnogo-zhilya-v-ipoteku-poryadok-deystviy/

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

После принятия закона об ипотеке государство решает сразу множество задач. Граждане повышают качество своей жизни, приобретая жильё. Экономика получает быстро развивающуюся строительную отрасль, готовую дать рабочие места сотням тысяч людей по всей стране. Банки получают сферу, куда можно вложить свободные деньги и получить прибыль. Разберемся подробнее как купить квартиру в ипотеку.

Плюсы и минусы ипотечного жилья

Брать ипотечный кредит или не стоит? Попробуем внести ясность в этот вопрос и рассмотрим основные преимущества и недостатки этого финансового инструмента.

Минусы:

  • 1) Высокая стоимость кредита. Россиянам остаётся только разочарованно вздыхать, когда они узнают о жилищном кредитовании в Европе под 3-4 % годовых. Если вы не обладаете доходом выше среднего, то выплаты по ипотеке могут оказаться для вас неподъёмными.
  • 2) Сроки ипотечного кредитования. Ипотека предполагает, что выплаты будут длиться десятки лет. А много ли людей могут планировать свою жизнь на такой срок? Человек может потерять работу, бизнес-структура может обанкротиться, да и много других неприятностей поджидают будущего владельца недвижимости на его жизненном пути. Тем не менее, ежемесячные платежи необходимо будет выплачивать постоянно.
  • 3) Риск потерять собственность. Данный пункт логически продолжает предыдущий. Если заёмщик начал испытывать финансовые трудности, то банк очень скоро напомнит об имеющейся возможности продать его ипотечную недвижимость. Вы можете исправно платить долгие годы, но потерять квартиру из-за трёх просрочек в течение года. Квартира будет продана с аукциона, и все усилия окажутся потраченными зря.

Плюсы:

  • 1) Самый важное преимущество ипотеки – это способ решения жилищной проблемы. Сколько бы ни ругали данный финансовый инструмент, для большинства граждан он остаётся самым реальным шансом жить в своей собственной квартире.

Многие люди снимают квартиру и платят за неё каждый месяц, прекрасно понимая, что она никогда не станет их собственностью. Так почему бы не платить подобные взносы банку, проживая в своей квартире?

  • 2) Для отдельных категорий людей ипотека может быть способом сэкономить на покупке жилья. Молодым семьям и военным, например, предоставляются бюджетные субсидии при ипотечном кредитовании.
  • 3) Инвестирование. Приобретение недвижимости в престижных или перспективных районах может стать выгодным вложением денег. Собственность в таких местах быстро дорожает, и через несколько лет может быть с выгодой продана.

Горячая линия

Виды ипотеки

Оформление квартиры по ипотеке можно разделить на два больших массива: ипотека вторичного жилья и ипотека строящегося жилья.

Вторичное жильё

Данный вид ипотеки является самым распространённым. Из всех выдаваемых банками подобных кредитов, больше половины придётся именно на вторичное жильё.

У такого жилья есть множество преимуществ, как для банка, так и для покупателя.

Во-первых, цена на такую квартиру давно определилась. Район на прилегающей территории уже освоен, проведены коммуникации и нет риска, что рядом вдруг построят какой-нибудь завод. Следовательно, цена на такую квартиру может быть достаточно точно спрогнозирована, что снижает риски банка. Меньше риски банка – меньше ипотечная ставка годового процента.

Во-вторых, въезжать и жить покупателю можно сразу же после оформления всех документов. Кроме того, в районе уже наверняка построена вся необходимая инфраструктура: магазины, детские сады, развлекательные центры.

В качестве особенности можно выделить возможные будущие проблемы с такой квартирой. Если квартира переходила из рук в руки достаточно часто, есть вероятность, что были нарушены права несовершеннолетних, которые были прописаны в этой квартире. Или может объявиться человек, отбывавший наказание в местах лишения свободы, который раньше имел долю в квартире, но, из-за чьей-то халатности, упоминание об этом исчезло из документов.

Всё перечисленное будет являться исключительно проблемой владельца квартиры, банк ни на какие скидки или уступки не пойдёт. Поэтому стоит заранее выяснить всю юридическую чистоту квартиры с помощью архивной выписки из домовой книги, благо сегодня её можно получить буквально за несколько часов.

Стоит обратить внимание на незаконные перепланировки. Если после покупки обнаружится, что предыдущий владелец решил по своему усмотрению переоборудовать помещение без соответствующих разрешений, то согласованием с государственными органами придётся заняться новым хозяевам. Или устранить за свой счёт.

Банки очень тщательно подходят к анализу состояния квартиры из фонда вторичного жилья. Например, перекрытия не должны быть полностью деревянными, дом не должен быть построен раньше 1975 года и так далее. Словом, придётся собрать массу подтверждающей документации, а выбранный вариант может оказаться, в итоге, не подходящим для банка. И не факт, что владелец квартиры не передумает её продавать в ипотеку, пока вы курсируете между государственными учреждениями.

Мало где об этом говорят сразу, но банки практически всегда требуют полностью застраховать квартиру, которая будет заложена по ипотеке. И застрахована квартира должна быть на весь срок выплат по кредиту. Таким образом, страховые взносы можно смело приплюсовать к ежемесячным платежам банку.

Ипотека на новостройку

Ипотека на покупку квартиры в новостройке предполагает, что дом ещё только строится, либо уже построен, но не сдан в эксплуатацию.

Граждане выбирают квартиры в строящихся зданиях по нескольким причинам.

Это возможность приобрести абсолютно новую квартиру, с улучшенной планировкой и без ремонта от предыдущих владельцев. Коммуникации, лифты, кровля и другая инфраструктура дома не потребует ремонта ещё долгие годы.

Кроме того, недостроенные квартиры стоят гораздо дешевле тех, что уже введены в эксплуатацию. За ипотекой обращаются как раз те, кто не сумел сам собрать требующуюся для приобретения квартиры сумму, так что цена будет являться первоочередным фактором.

Банки же неохотно выдают ипотеку на такое жильё, потому что предмета залога, квартиры, фактически не существует. На словах и на бумаге застройщик обещает всё сдать в срок. Но так случается, особенно в кризисные годы, что компания разоряется, а многоквартирные дома превращаются в долгострои с неясной судьбой. У банка, в этом случае, есть лишь право требования к застройщику, но что стоит это право, если денег у организации нет? Потому банки стараются анализировать рынок строящегося жилья и состояние компаний, работающих на нём.

В каждом банке заранее утверждается перечень тех организаций, ипотеку на строящиеся квартиры которых выдаваться не будут из-за повышенных рисков.

Все риски банка закладываются, как уже говорилось, в процентную ставку. Пока правоустанавливающие документы на квартиру не оформлены, ставка будет выше.

Вероятность заморозки строительства также должна волновать и заёмщика по ипотеке. Он оплатит до трети стоимости из собственных средств, будет погашать ипотеку, но квартиры у него пока нет.

Если вкладываться в строительство на, так называемом, «этапе котлована», то и риск выше. В случае же, когда дом уже проходит государственную приёмку, риск заморозки строительства сводится к нулю.

Некоторые застройщики сами предлагают варианты выдачи ипотеки на свои квартиры. Первый вариант – ипотека от самого застройщика. Она является, скорее, рассрочкой: покупателю потребуется оплатить около половины стоимости квартиры и рассчитаться за неё полностью в короткий срок, обычно,месяцев. Такой вариант ипотеки подойдёт только тем людям, у кого есть план по быстрому получению большой суммы денег.

Альтернатива – получение кредита в банке-партнёре. На этот вариант стоит обратить особое внимание:

  • Во-первых, вряд ли возникнут сложности с оформлением документов. Застройщик и банк тесно сотрудничают между собой, и будут сами посильно помогать клиенту, как можно быстрее заключить с ними договоры.
  • Во-вторых, процентная ставка по ипотеке может быть ниже, чем в иных банках. Происходит это потому, что компанией-застройщиком и банком владеют аффилированные лица, и риски возникновения проблемных ипотечных кредитов подсчитать им проще.

Из двух видов покупки квартиры в ипотеку, более рисковым является всё же приобретение строящего жилья. Чтобы развеять все страхи покупателей, сегодня практически каждый застройщик имеет в своём офисе штатного консультанта по ипотечному кредитованию.

Перечень необходимых документов

Все документы, которые потребует банк от заёмщика на оформление квартиры по ипотеке, можно разделить на 3 группы. В первую войдут документы для обращения за ипотекой:

  • 1) Заявление и анкета. Заявление является просьбой к банку выдать ипотечный кредит. Все остальные документы, необходимые для одобрения заявления, являются дополнительными.

Анкета представляет собой формуляр, куда потенциальный заёмщик вносит все данные о себе:

  • Персональные данные: Ф.И.О., дата и место рождения, паспортные данные, информация о смене фамилии. Адрес регистрации и адрес фактического проживания.
  • Данные о семье: семейное положение, родственные связи (данные о супруге, детях, родителях и так далее).
  • Сведения о профессиональных качествах обратившегося: образование, место работы, должность, трудовой стаж, чем занимается организация, сколько в ней работает человек, долго ли заёмщик работает в ней. И, самое главное, — ежемесячный доход.
  • Данные об имуществе. Банку требуется знать о наличие у заёмщика недвижимости или автомобилей. Это как раз та собственность, на которую проще всего наложить взыскание, если это потребуется. Тем, кто имеет счета в банках или владеет ценными бумаги, стоит указать и эти активы. Чем больше имущества у заёмщика, тем меньшее риски у банка, что понижает процентную ставку.

Иногда анкета уже представляет собой заявление на получение ипотеки. Чаще они являются двумя различными документами. В любом случае, образцы будут вам предоставлены в офисе банка. Чтобы заранее продумать ответы или заполнить бумаги в спокойной обстановке, бланки можно скачать на сайте банка.

  • 2) Паспорт и копии всех его страниц.
  • 3) Копия свидетельства о пенсионном страховании.
  • 4) Копия свидетельства о присвоении индивидуального номера налогоплательщика (ИНН).
  • 5) Если вы состоите в браке и (или) у вас есть дети, то следует также приложить копии подтверждающих это документов (свидетельство о браке/свидетельство о рождении ребёнка).
  • 6) Для мужчин призывного возраста (младше 27 лет) обязательно представление копии военного билета. Очевидно, что такой документ имеет только тот, кто уже отдал долг родине или был освобождён от этой обязанности по каким-либо причинам.
  • 7) Документы, подтверждающие сведения об образовании и работе: копия диплома, трудовой книжки (заверенная работодателем), справка по форме 2-НДФЛ за предыдущий год, или, возможно, за истёкшие месяцы текущего года.
  • 8) Если вы указывали сведения об уже имеющейся у вас собственности (автомобиле, даче, банковских счетах), то следует приложить копии документов, подтверждающих владение перечисленным имуществом.
  • 9) Дополнительные документы.

Горячая линия

Исходя из инструкций, которые действуют в банке, и обстоятельств, изложенных в анкете, у вас могут также затребовать:

  • справку о месте постоянной регистрации;
  • копии паспортов людей, проживающих с заёмщиком;
  • копии свидетельства о смерти супруга\супруги;
  • справки из наркологического или психоневрологического диспансеров.

Во вторую группу включаются документы, касающиеся приобретаемой недвижимости. Они понадобятся тогда, когда вашу заявку на ипотеку одобрят:

  • 1) Свидетельство о праве собственности. Попросите продавца сделать копию и заверить её у нотариуса.
  • 2) Копия документа, являющего основанием возникновения права собственности у продавца (договор купли-продажи, дарения и иной).
  • 3) Выписка из Государственной регистрационной палаты.
  • 4) Выписка из домовой книги и сведения о состоянии лицевого счёт.
  • 5) Технический (кадастровый) паспорт квартиры.
  • 6) Копия всех страниц паспорта продавца.
  • 7) Предварительный договор купли-продажи, где будет указано: 1) часть стоимости покупатель оплачивает собственными средствами, часть – кредитует банк; 2) квартира будет использована в качестве залога. Залогодержателем является банк.
  • 8) Документы об оценке квартиры. Заранее узнайте, какие оценщики банк признаёт заслуживающими доверия. Неприятно будет заплатить за оценку недвижимости, которая, в итоге, не будет принята банком во внимание.
  • 9) Если продавец состоит в браке – требуется согласие его супруги/супруга на совершение сделки, заверенное нотариусом. Если в квартире прописаны дети, то необходимо представить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.
  • 10) Договор страхования предмета залога (на случай утраты, повреждения или уничтожения квартиры).

Если вы обращаетесь за ипотекой для покупки ещё не введённой в эксплуатацию квартиры, то из перечисленных вам понадобятся только документы по пунктам 8 и 10. Вместо остальных банку потребуется:

  • 1) Предварительный договор на участие/на уступку участия в долевом строительстве или предварительный договор на инвестирование строительства. В этом договоре необходимо оговорить, что часть средств будет внесена банком по кредитному договору, а право требования будет являться предметом залога.
  • 2) Кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация объекта недвижимости.
  • 3) Документы, подтверждающие права застройщика на строительство (государственная регистрация права собственности или аренды земли, где строится дом, а также разрешение на проведение строительных работ).

Третья группа документов будет подготовлена на завершающем этапе оформления ипотеки:

  • 1) Документ об оплате договора страхования предмета залога.
  • 2) Документ страхования жизни заёмщика с документом об оплате этого договора.

Договоры страхования могут оформляться на месте, в ипотечном центре.

  • 3) Ипотечный договор и соглашение о залоге.
  • 4) Договор купли продажи/долевого строительства.

Этапы покупки квартиры в ипотеку

Весь процесс покупки квартиры в ипотеку можно разделить на несколько этапов.

  • 1. Принятие решения. Человек должен поставить себе цель приобрести квартиру. Для этого ему предстоит сделать определённые накопления, изучить рынок жилья, определить, хочет ли он участвовать в долевом строительстве или купить квартиру на вторичном рынке, подобрать несколько вариантов. После этого он должен понять, имеет ли смысл брать ипотеку.
  • 2. Консультация со специалистом. Ипотека выгодна, в первую очередь, банку, поэтому сотрудники отделения, куда вы обратитесь, охотно ответят на все ваши вопросы. Стоит уточнить, будет ли выдана вам ипотека для покупки подобранных вами вариантов, какие примерно ставки годовые ставки предусмотрены и так далее.
  • 3. Если ответы консультанта вас устроили, то пора собирать необходимые документы, перечисленные в первой группе. После представления работнику банка пакета всех необходимых документов, ваша заявка будет направлена на рассмотрение. В заявке будет оговорён срок предоставления кредита, процентная ставка и условия её изменения, размер первоначального взноса.

Процесс проверки сведений службами банка занимает 2-3 рабочих дня.

  • 4. Одобрение заявки является самым важным из этапов покупки квартиры в ипотеку. Банк согласен выдать вам кредит, остаётся только найти подходящий вариант. Найти квартиру для ипотеки и подготовить все необходимые документы следует в срок до двух месяцев (это срок действия одобрения заявки). Этого времени будет крайне мало для принятия взвешенного решения.

Люди годами выбирают себе квартиру, знакомятся с будущими соседями, изучают планы развития территории в районе, сравнивают цены, изучают репутацию застройщиков и так далее. Так что целесообразнее всего будет выбрать несколько подходящих квартир ещё до обращения в банк.

После выбора квартиры можно начать заниматься сбором пакета документов, перечисленных во второй группе. Точный перечень будет озвучен вам специалистом банка, который будет заниматься оформлением ипотеки.

  • 5. Когда всё будет подготовлено, работник банка назначает день для оформления сделки. Присутствовать будет также продавец квартиры или представитель компании-застройщика.

Покупатель квартиры подписывает договор с банком об ипотеке и договор с продавцом о покупке жилья/договор о долевом строительстве. Продавец удостоверяется, что деньги будут перечислены, а банк видит, что сделка с квартирой реальна.

Распространённой практикой является передача денег продавцу с использованием депозитарной ячейки. Покупатель помещает туда требуемую сумму, а продавец имеет право её забрать после государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

  • 6. Завершающий этап – государственная регистрация. Продавец и покупатель регистрируют переход прав на квартиру в Росреестре. Регистрации подлежит договор купли-продажи, договор об ипотеке и соглашение о залоге.

После этого стороны подписывают акт приёма-передачи имущества и извещают банк о том, что покупка квартиры юридически оформлена. На следующий день банк перечисляет продавцу причитающуюся сумму.

Если вам требовалась ипотека для долевого строительства, то государственная регистрация пройдёт только после сдачи многоквартирного дома.

Видео: Как взять квартиру в ипотеку на выгодных условиях

Кредит на долю в квартире

Частным случаем приобретения квартиры по ипотеке является кредит на приобретение доли в квартире.

Недвижимость в правовом смысле выступает как единый объект купли-продажи. Доля в ней – понятие, скорее, виртуальное, чем реальное. Ею можно владеть, но выделить в натуре представляется практически невозможным. Именно поэтому банки крайне неохотно выдают ипотечные кредиты на приобретения такого имущества. Не намного лучше обстоит дело и с приобретением отдельной комнаты в квартире.

Дело в том, что, как долю в недвижимости, так и изолированную комнату, продать будет очень сложно. Следовательно, банк не сможет вернуть свои деньги, выданные по ипотеке, если заёмщик перестанет по каким-либо причинам платить.

Поэтому единственным вариантом получения кредита на долю в квартире является предоставление в залог другого недвижимого имущества, которым заёмщик владеет полностью. Кроме этого, средняя процентная ставка по таким кредитам колеблется около 18% годовых, при ставке в 13%-14% для рынка вторичного жилья.

Возможен и такой вариант: человек просит денежные средства на выкуп последней доли в квартире, после чего он станет владеть её полностью. В этом случае выплаты по ипотечному договору будут гарантироваться этой недвижимостью.

Налоговый вычет

Каждый работающий человек платит налог на доходы для физических лиц, ставка которого достигает сегодня 13%. Если вы купили себе недвижимость, в том числе и ипотечную квартиру, то вы имеете право на налоговый вычет.

Это означает, что та сумма, которую вы ежемесячно тратите на погашение процента по кредиту, больше не будет облагаться НДФЛ.

Для оформления этого вычета необходимо просто предоставить в бухгалтерию по месту работы документы, подтверждающие владение недвижимость, а после предоставлять каждый месяц платёжки об уплате очередного взноса. Общая сумма, из которой может быть произведён такой вычет, не может превышать 2 миллиона рублей.

Источник: http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/pokupka/v-ipoteku.html